吴江区乡镇工业起步早、发展稳、势头足，作为“苏南模式”的发源地之一，经过40多年的工业蓬勃发展，已拥有9.4万多家民营企业，形成四大千亿级产业集群，为各镇建立综合竞争优势奠定了基础，2023年全区4个镇跻身“全国百强镇”。在工业企业大发展的背后，吴江城市开发强度已超出警戒线，存在着“土地指标”限制优质项目落地和单层老旧厂房多、土地利用率低的双重矛盾。面对土地资源要素的制约，区委区政府以国土空间规划为龙头，优化工业用地空间布局，开展低效工业提质增效三年行动，出台《关于支持加快产业更新的若干政策措施（试行）》，向“存量”要“增量”，推动工业用地空间重构、资源重组、品质重塑，为实体产业腾出高质量发展空间。自全区产业更新工作开展以来，形成了政府主导与企业主动并行推进的良好局面，一大批产业更新项目启动，有效带动工业再次投资，并实现“工业上楼”。以吴江高新区（盛泽镇）为例，2023年全镇掀起产业有机更新热潮，意向自主更新工业企业累计195家，其中128个项目完成立项，总投资约290亿元，累计盘活存量地块约9360亩。一大批老旧单层厂房已被现代化的多层厂房所取代，正不断推动纺织产业实现全面提升。

二、问题分析：

当前，在全面推进以企业全面更新带动产业整体焕新的过程中，仍存在着一些具体问题，既影响产业更新进度，也影响着企业家的投资热度，主要体现在以下几个方面：

1.个人独资企业转有限公司高额税费问题。个人独资企业是吴江民营经济的重要组成部分，全区总量超过4000家，其中不乏规上企业，且普遍创办时间较长，有较强的企业有机更新需求。然而现行政策下，个人独资企业面临无法申报高新技术、专精特新企业，融资筹资难度大等问题，企业希望直接转型为有限责任公司，但是又面临着高额税费的问题。同时，按照现行政策转型为有限责任公司后，转型后的公司与原企业缺乏延续性，企业原先已经获取的各项资质难以完全保留。

2.按规定建筑物边界退线过大的问题。由于客观历史条件，部分存量企业厂房沿河道或沿道路建设，同时在2008年《中华人民共和国城乡规划法》实施后，部分区域在总规及控规中调为规划市政道路、绿化用地。企业申请有机更新，需按现有河道、道路红线标准退让，碰到退让面积过大直接导致剩余土地无法规划利用，企业只能放弃更新。如盛泽镇盛坛路为规划主干道，建筑红线要求企业在更新时按规划道路宽度再退让30米，多家企业因此无法有效更新。个别企业同时受规划主干道退让及河道退让的，几乎没有更新空间。

3.企业所在地块规划调整或定位不明的问题。部分企业地块在控规中被调整为商业、居住、绿化等非工业性用地，更新项目无法报批报建。另外还有一些企业处于城市有机更新整体规划片区内，目前正在进行国土空间规划和控规编制，规划内容尚不明确，使得企业身处有更新想法却无法更新的两难之境。

三、具体建议：

加快推进工业企业有机更新，对破除土地要素低效供给，提高存量工业用地亩均效益，改善工业企业环境等都具有重要意义。尤其在当前经济环境下，更有利于调动企业家再投资的积极性，增加全社会固定资产投资额，为促进全区经济高质量发展提供坚实保障。针对在推进过程中碰到的若干具体问题，提出如下建议：

1.支持个人独资企业更新发展。针对有企业有机更新意愿的个人独资企业，制定政策支持转一人有限责任公司。在同一投资主体下，投资方个人所得税计税收入按其资产账面价值，被投资企业也按取得资产的账面价值作为计税基础，后期发生股权、土地房产买卖转让时再按规定缴纳相关税费。

2.突破发展限制。制定“工业上楼”产业导向目录，细化“工业上楼”建筑设计指南，明确平面设计、层高承重、减振隔振、垂直交通、货梯、吊井等指标参数，确保集约安全有序。对规划中用地性质已调作“非工”或片区整体规划尚不明确的存量工业用地，在不涉及公共设施或基础设施且近五年内未被列入拆迁改造计划的，可通过区政府联审同意后进行有机更新。

3.工业区放宽规划条件。按照“依法依规、尊重历史、实事求是、分类解决”的原则，针对工业区内、沿线老旧企业比较多的道路或河道，放宽建筑退让要求，满足企业新建厂房的基本需要，避免优质企业流失。对于原土地证范围内受规划道路、绿化用地影响较大的企业，在符合国家相关法律法规的前提下，建筑密度放宽至70%。

4.允许更新厂房分割转让。对符合规划功能要求且更新面积、容积率达到一定要求的工业用地，在更新完成验收通过后，允许企业在满足自用基础上，明确分割单元不得改变项目功能用途、具备独立使用条件且满足消防、安全、环保及独立使用交通要求的前提下，将厂房以层或幢为单位进行分割转让，引入产业链上下游优质企业。

5.统筹扩容空间利用。企业利用现有土地进行有机更新，在满足自身生产需求后，针对多余部分厂房，建议属地政府通过回购、合作包租、定制租赁等形式，统筹一定比例的产业空间，用于引培产业链上下游优质企业。鼓励优质运营商整租产业空间，打造总部楼宇、小微园、孵化器、众创空间等载体，对完成运营目标、年度任务、绩效考核的，给予资金奖励、提升运营积极性。

6.完善功能配套。允许企业利用已有土地，结合自身及周边企业需求，在符合相关规定的前提下，扩建或新建园区食堂、集宿区等非生产性用房，缓解部分企业自身配套不足问题，并鼓励同一工业园区内或相邻企业的自建配套设施共建共享。