政协松陵镇工作委员会
位于城市核心区、垂虹桥遗址旁的盛家厍，是吴江市区内独具江南特色、历史风貌的老街区。与众多老城区相似，该地段存在房屋破旧、设施缺失、环境凌乱、管理困难等诸多问题，是吴江城市化推进过程中的难点和重点。2003年、2008年市政府和相关部门分别委托同济大学和苏州科技学院做规划进行改造，但由于种种原因，此项改造工作一直未有实质性突破，形成困局。目前，新一轮改造工程正着手实施。为使盛家厍街区改造能更好地沿袭风貌、传承文化、改善民生，政协松陵镇工作委员会与市委党校成立联合课题组，在市政协的指导下，通过大量的调查研究，形成了建议报告，以期对盛家厍老街的保护、改造与开发提供决策参考。
一、困局之惑
所谓“知己知彼，百战不殆”，惟有认清形势，把握本质，方能运筹帷幄，决胜千里。通过多方调研，我们了解到盛家厍老街现状存在的问题主要有：
1.环境凌乱，影响市容市貌。建筑格局杂乱，房屋残损破旧、参差不齐。有清末民初的老房子，又有建国初的大瓦房，还有近年来建造的低矮平房。大多数建筑屋宇残破、墙面斑驳。街道里巷长短宽窄各异，路面高低不平垃圾成堆，衣物随意晾晒，电线杆“东倒西歪”，各类线路似“蛛网密布”。由于人口密度高，为拓展空间，违章搭建的房屋较多。
2.房屋破旧，存在安全隐患。该地段房屋建造于不同年代，老房子破旧残缺严重，存在着安全隐患。一些年代较久的老房子，地基下沉，屋顶和墙体风化，木料腐朽，房屋已属危房，存在着倒塌风险。
3.设施缺失，影响居民生活。道路狭窄，居民出行诸多不便。燃气管道铺设受限，居民依靠罐装液化气和煤炉生活，使用不便且有安全隐患。区域给排水不畅，雨污不分流，居民仍然使用老式马桶。电线老化、外露，存在用电安全隐患。
4.人口复杂，社区管理困难。由于条件简陋，本地居民外迁多，留居居民年龄偏大。环境差，租金低廉，大量外来人口聚集于此，形成“贫民窟”。部分院落住宅由原来一院一户、一栋一户变为多户共住。人口密度高，结构复杂，不同利益群体间矛盾增多，社区管理困难。
5.功能单一，商业优势低下。老街现状以居住功能为主，且基础设施已远远不能满足现代生活需求。街区内附带经营传统小商业，产品少、档次低，没有竞争力，难以形成气候。
由于上述种种原因，盛家厍旧街改造不断被提及，但改造制约因素诸多，几番尝试未有大的进展，形成改造困局，综合分析，主要因为以下方面：
一是文化遗存少。盛家厍街区，历史悠久，曾经人文荟萃，水路交通便捷，有着诸多大户的宅院和繁华的商业街市。但由于街区屡遭破坏，有价值的文物少，旧有风貌难以保持。①战火焚毁严重。1863年清军与太平天国军队在此进行“江震会战”，抗战期间此地又战火频发，古建筑焚毁严重。②街区范围缩小。由于缺乏保护意识和有力措施，近年来老街区面积大为减少，目前仍保留历史风貌区域：以泰安桥为中心，从泰安桥往西至履泰桥，往南至红桥，往北至东虹桥，面积5万平方米左右。该区域内还有小学、社保中心、老年活动中心、住宅楼等现代建筑。原红桥往南至溢彩桥段的吴家港河两岸的老建筑已经被拆除，已没有体量大的古建筑，缺少文物保护和旅游开发的资源。
二是功能定位难。盛家厍为历史街区，有很多老房子是文物，属市级文物保护单位的有盛家老宅、李宅、红桥、泰安桥等，但内部有现代建筑，品位不高。该地段属老街区，也是历史街区，但又没有传统古镇改造开发价值。因此，在街区功能上很难给出一个合适的定位。
三是拆迁难度大。①街区居民复杂。盛家厍总户数在300户左右，其中公房占40%左右，私房和后期自造房占60%左右。本地居民多数年老体弱，且不愿移居。公房大多出租给低收入人群，承租户一般是从邻近村庄拆建出来，再次拆迁难度较大。②违章搭建较多。房子面积小，居民为满足生活要求，违章搭建生活用房，侵占道路或空地，导致拆迁难度增大。
四是改造成本高。制约盛家厍改造因素很多，改造成本高是重要环节。商业开发可有效解决资金问题，但势必会引入地产项目，街区风貌难以保持。盛家厍改造应以政府主导，将此项目作为民生实事工程，下定决心、突破重点、带动全局。
二、破局之思
盛家厍改造受到种种制约，存在困局，但并非无解之局，客观分析现状和形势，破局思路可归纳为“达到五大目标、遵循四个原则、避免三个误区”。
1.达到五大目标
一是打造乐居吴江的“样本”。通过改造来切实改善居民生活质量和老街形象，把改造工作办成实事工程、惠民工程，让地段内的居民能够安居乐业，共享吴江经济社会发展的成果，让该街区成为吴江城市形象的新亮点。这也是改造工作最大动力源。
二是展示悠久历史的“名片”。松陵城区历史悠久，自公元909年建县起，县治一直设在松陵，盛家厍老街也有近千年历史。松陵在历史上一直保持着粉墙黛瓦、街河相邻的典型江南水城风貌，但是自解放以来尤其是改革开放以来，历史街区、古老建筑在城市化过程中逐渐消失，千年古城已经难觅踪影。值得庆幸的是在盛家厍区域我们还能找到历史的影子，该区域还保留着“小桥流水人家”的吴地乡土建筑和历史风貌。该区域改造后与紧邻的垂虹景区一起，必将能承担起展示吴江悠久历史的“名片”功能，增加城市的人文气息和历史底蕴。
三是承载居民怀旧的“情结”。上世纪90年代开始，松陵镇在旧城改造的快速推进中，老城的原有格局迅速被打破，一些老街区古建筑只留在了居民的记忆中。松陵居民一直有着浓厚的中山街情结、垂虹情结、盛家厍情结，但是中山街已经不复存在，盛家厍老街是松陵城区存留的唯一历史文化街区。保护改造盛家厍，保留其历史街区风貌，使之与垂虹遗址一起成为松陵居民寻古怀旧的好去处，使居民，特别海外游子的怀旧情结得以延续。
四是开发旧城老街的“夜市”。盛家厍自古商业兴盛，曾有“两界星河涵倒影，千家楼阁载浮萍”的盛况，许多年来一直是松陵的主要商业街区。太湖中的农人渔夫，在此“渔歌唱晚”、“菱藕朝市”，商肆店铺众多。改造后的盛家厍可仿丽江老街、阳朔西街的繁华“夜市”，沿用古城东门地名，打造太湖东岸的松陵“东街”。
五是提供休憩的城市“客厅”。该地段街河相邻，古色古香，有着浓郁的生活气息和典型的江南水乡人文意蕴。改造后可建成开放式的步行街，将垂虹景区、松陵公园、吴家桥公园打通为城区南北花园“走廊”，一起发挥作为城市“公共客厅”的休闲功能。不论是城市居民还是过客游人，可来此走走看看，享受闲暇。
2.遵循四个原则
一是在改造目的上，做到“民生第一”。盛家厍改造目标有很多，比如提升街区整体形象，保护街区历史风貌，发挥街区应有的作用等。不管基于哪种目标，始终应将切实改善居民生活条件放在第一位。贯彻以人为本理念，让被拆迁、被改建的房屋居住者、所有人的生活条件得到改善，合法利益得到保护。
二是在改造风格上，做到“风貌持续”。一要坚持历史真实性。反映历史风貌的建筑、街道等历史原物必须得到有效保护。二要坚持生活真实性。街区不仅是过去人们生活和居住的场所，而且现在仍然并将继续发挥它的功能，是社会生活中自然有机的组成部分。生活真实性有两个评判标准，①原有居民的保有率；②原有生活方式的保存度，即历史街区应该是该城市或地区传统文化和生活方式保存最为完整、最有特色的地区。一般来说，历史街区的人口保有率应在60%左右，这样基本可以保证历史街区的社会生活结构和方式不被破坏，保持完整的社会网络。
三要坚持风貌完整性。要使历史街区成为一种环境，使人从中感受到历史的氛围，就要有一定的规模，在该区域视野所及范围内风貌基本一致。三是在实施主体上，做到“政府主导”。盛家厍的改造不能是商业开发，也不同于一般的居民旧房改造。商业开发很难顾及老街保护。盛家厍的现状注定本地居民很难进行保持建筑风貌的改造。因此，改造工作一定要以政府为主导，才能确保改造工作不走样、不失真。
四是在规划制定上，做到“公众参与”。盛家厍改造应当多听取公众的“声音”。作为城区唯一留存的历史街区，市民需要一个什么样的盛家厍，改造实施者必须要把握好。通过座谈会、论证会、媒体公布等形式，让公众参与到规划编制和实施过程中，做到保障公众利益，减弱规划弊端，有效化解矛盾，利于改造实施。
3.避免三个误区
误区一：将历史街区仅仅看作是旅游资源。一种情况是为发展旅游为名拆旧建新，使历史街区沦为“假古董”，这种形式的开发建设是与文化遗产保护的“原真性”原则相抵触的，是对真正的历史文化遗产的破坏。另一种情况是把居民全部迁出，使历史街区失去了传统的生活方式和习俗，也就失去了“生活的真实性”，并以仿古表演性活动替代“土著”居民的真实活动，从某种意义上说也是一种造假行为，街区会因此失去了韵味。
误区二：把历史街区看作是房地产项目进行开发。房地产开发目的是以利润为前提，而不是以保护为目的，因此依托房地产项目运作来达到保护历史街区，往往很难奏效。这也许是许多历史街区受到破坏的症结所在。
误区三：是把历史街区的保护性改造规划等同于一般的规划。历史街区的保护与整治规划没有正式的国家标准，而规划的编制所涉及问题的专业性又比较强，需要一批功力深厚的专业规划师操作。正是由于这样的一些实际困难，许多规划设计单位将历史街区的保护与整治，等同于一般的旧城区改建或旅游景点的规划设计，从源头上误导了历史街区改造。
三、解局之策
盛家厍老街面积不大，存留古建筑不多，但小有小的优势，只要措施得当，完全可以做到“小而美”“少而精”。同时，盛家厍与一般古镇不同，该街区地处吴江市区中心，并且处在城市的南北中轴线上，改造工作在这样的大背景下做文章，必能达到惟有独有、使人耳目一新。在充分了解自身现状基础上，走访了古镇同里、葑门横街，了解了上海新天地、桂林阳朔老街区开发经验，并综合市镇职能部门建议，从保护、改造、开发三个维度提出了以下探索性建议：
1.保护策略
一是空间尺度保护。盛家厍地段目前存留的古街区较历史上的规模而言，已经大为缩小，对仅存的历史街区必须进行严格保护，杜绝新建筑产生和周边 “蚕食”。否则，将会失去作为历史文化街区存在的基本空间。
二是街区格局保护。盛家厍具备江南水乡历史文化街区典型的水街、路街、街巷相邻的风格，这也是松陵城区唯一存留的具有一定规模的历史街区格局。这种历史上形成的和谐共存的水街、路街、街巷老街格局使得街区内的一切活动得以有序进行。盛家厍老街的惟一性和不可再生性，使保护工作具有较强历史人文价值和现实意义。
三是历史建筑保护。盛家厍街区的历史建筑主要为清末和民国建筑，它们是街区历史人文的有效载体，对于这些历史建筑要进行很好地保护，不能随意进行拆除。基于盛家厍街区古建筑都不同程度地存在着破损现状，要做好对受损古建筑维修的工作，包括对桥梁、庭院、屋顶、地面、墙体、梁柱、雕刻等的修复，维修要坚持“以旧修旧、修旧如旧”原则进行，尽可能地维护好古建筑的原始风貌，延续古建筑的生命力。
四是人文资源保护。街区保护追求完整性，不单表现在街区格局、建筑空间等物质形态的完整，同时包括生活形态的完整性。作为松陵城区内现存唯一的历史特色街区，展现了松陵历史和文化的丰富性和多样性。应保留存在其中的传统的地方生活和生产方式、文化形式和社会结构。一要使街区居民人口数量保持一定的规模，居民的活动是保持街区原生态文化的根本。二要保护好街区内居民生产生活的内容和方式，延续人文气息。现有街区生活形态丰富，街区内居民的传统生活方式还在延续，传统的民间技艺、小吃、土特产等增加了历史街区无穷的人文魅力。这种居民传统活动的延续也是另一种形式的城市历史的延续。
2.改造策略
一是规划街巷布局。①规划好路街。以泰安桥往北约150米东门商业街、往南约100米的老街为主，逐步向外延展。②规划好水街。以泰安桥至履泰桥间近200米的新开河两岸，以及东虹桥往南至溢彩桥间的吴家港河两岸为主，进行保护性修复。③规划好巷道。合理布局好巷道格局，建设一批具有一定宽度和长度的适合出行的巷道。四是统一地面材质。目前盛家厍老街街巷地面材质不一，有水泥路、石条路、方砖路等，统一改造成石条路，增加历史街区的古韵。
二是改造街区建筑。①古建筑改造。对于历史价值突出的古建筑按照历史建筑的保护原则进行维修，做到“修旧如旧”。对于历史价值一般的建筑，根据其使用需要进行改造，古建筑改造做到外表“整旧如旧”、内部“翻新创新”，即建筑外部要保持古建筑原有面貌，内部设施需要现代化，能够满足现代生产生活所需，在这方面可以借鉴一下上海新天地改造的成功案例。对于已经消失不存在的古建筑，价值高的，可以根据实际需要和财力情况，进行恢复，再现历史建筑风貌，发挥建筑的历史人文作用。②现代建筑改造。现代建筑在风貌上与历史街区不相协调，必须进行改造。对于质量较好的现代建筑，可以对其进行“做旧”处理，把建筑外表改造成为风格统一的“古建筑”，内部依旧保持现代设施，以保持历史街区外观的古色古香。对于质量较差的现代建筑，建议以街区改造为契机进行拆除，并在原址翻建风格统一的仿古建筑，同样要求外表仿古。③拆除违章搭建。对于违章建筑，在改造的时候应当予以拆除，为街区腾出更多的空间。总之，改造过后的盛家厍老街建筑应当呈现出外表依旧是昔日的粉墙黛瓦、素淡古朴等历史风貌，内部则是设有现代生活设施的生活、经营消费场所。
三是改善基础设施。一要做好“三通”。通水方面，给水排水管道铺设到位，生活用水雨水污水管道分开；线路方面，各类线路入地铺设；通路方面，道路建设可与路街、巷道建设合并统筹考虑，同时注意与周边道路做好对接，保证出入通畅。二要做好“亮化”。根据街巷布局，做好路灯和景观灯架设，使老街夜晚亮起来，方便居民出行，“扮靓”老街夜景。三要做好绿化。老街绿化相对较少，改造时应以弥补。
四要做好“净化”。清理河底污泥，硬化河流驳岸，引入“活水”促进河水流动，河道中培植水草，放养鱼虾，净化水质，增加水中景观。
3.开发策略
一是打造“乐居”街区。通过对老街的保护开发，提升街区整体形象，打造“乐居吴江”建设中的旧城改造品牌示范工程。①展示整洁的街容街貌。通过改造，改变脏乱差局面，呈现屋宇整洁、街市干净、河道清洁的全新街区面貌。②展示街区居民幸福生活。通过改造，切实提高居民生活质量，使尚未改造的旧小区居民看到盛家厍改造后的变化，改变对旧城改造的消极态度，减少旧城改造的阻力。③展示和谐邻里关系。通过改造，切实改善居民生产生活设施，营造睦邻友好的邻里关系。④展示社区管理创新经验。盛家厍所在的东门社区，社区管理工作一直做得很好，该社区打造的“老娘舅”调解纠纷品牌得到诸多赞誉。改造后的盛家厍，随着基础设施改善，可以成为老城区创新社区管理经验的示范区。总之，要通过改造，把盛家厍打造成为“乐居吴江”旧城建设的亮点工程、示范工程、品牌工程。
二是打造文化街区。作为松陵城区唯一留存的历史街区，可以与垂虹景区一起打造成为城市中心文化街区，增加城市的历史底蕴和人文气息。一是展示悠久历史。盛家厍垂虹遗址区域是历史悠久、文化渊薮之地。盛家厍老街区曾经有许多名人居住过，例如，朱元璋女儿寿春公主嫁傅忠，在此建有驸马园；崇祯间都御史沈珣的“沈家花园”；嘉靖间进士徐师曾的“南溆书庄”等，此外，西沟浜还曾有太湖庙、鲈乡亭等著名建筑。通过深挖历史内涵，修缮历史建筑，恢复重要历史遗迹，建设小型专题博物馆等措施，可成为展示松陵千年历史的“窗口”。二是展示独特的民俗文化。每个地方都有特色的民俗活动，这些民俗是珍贵的非物质文化遗产，不及时挖掘抢救就会永远消失。可以以改造为契机，为民俗文化提供展示的空间，比如建设一处小型民俗博物馆，搭建一处仿古戏台，提供一处活动场地。在春节、元宵节、中秋节、重阳节等传统节日间，进行地方戏曲和民俗活动表演，以此保存和展示地方民俗，提升城区文化实力。
三是展示江南农耕文化。吴江自古为鱼米之乡，农耕渔猎活动历史悠久，农耕文化深深扎根于公众心灵深处。但是随着现代社会的发展，这些农耕活动和传统的手工艺几近消失殆尽。可因地制宜建立农耕文化博物馆，保存和传承农耕工艺和文化。三是打造休闲街区。建立开放式的休闲街区，为市民提供休憩的城市“公共客厅”。不论是建筑整体风貌、街区绿化、还是河流景观建设、街头雕塑小品设置，都应体现江南水乡特色，一步一景，一步多景，充分展示“小桥流水人家”的独特韵味。让游人置身其中仿佛走进了历史，既放松心情，又陶冶情操。
四是打造商业街区。①打造便民服务一条街。目前老街的很多商业活动都是很“草根”的，以服务市民基本生活所需为主，这一特色应当得到持续和加强。应专门辟出一条街主要开展与市民日常生活息息相关的商业活动。这方面，苏州葑门横街能提供很好的借鉴作用。横街是一条历史悠久的老街，其改造工作同样做到了“外旧内新”，所从事的商业活动主要是服务居民日常所需，经营的项目非常广泛，从柴米油盐到针头线脑，在其他现代化的街市不能买到的日用品和服务，在横街都能找到，深得居民喜欢，周边小区居民都不愿搬到园区等地方的现代小区居住。②打造地方特色饮食文化街。盛家厍老街目前依旧保留不少传统特色食品，可将其他乡镇的特色食品引入进来，比如太湖蟹、太湖三白、平望酱菜、黎里辣鸡脚、同里状元蹄、震泽豆腐干、熏豆茶、桃源的地方名酒等，亦可引入江南传统食品，比如青团子、苏式糕点等，可集中于一条街上，打造饮食文化一条街。③建设商务休闲活动场所。调查发现，松陵城区有些商务人士想找个环境幽静的地方喝茶谈生意，这种地方在城区不多，一般他们会舍近求远去苏州。鉴于此，建议在吴家港河东岸，临河建造一批外观古色古香的茶馆咖啡店酒吧，利用盛家厍得天独厚的环境资源，打造充满小城情调的商务休闲活动场所。